Immobilienkauf

Der kroatische Immobilienmarkt – Gegebenheiten und Bedingungen
Anders als in Mitteleuropa wird in Kroatien meist keine Exklusivität mit dem Makler vereinbart. Verkäufer bieten ihre Immobilie über mehrere Makler an und inserieren sie zudem selbst in diversen Immobilienportalen. Dies hat zur Folge, dass ein und dieselbe Immobilie von verschiedenen Maklern und Immobilien-Websites angeboten wird, oftmals zu unterschiedlichen Preisen und nicht übereinstimmenden Objekt- und Statusangaben.
Diverse Details wie genaue Adressangaben, Standorte auf Google Maps, Kataster-Nr., Grundbucheinträge etc. werden geheim gehalten.
Vor der Besichtigung bzw. Bekanntgabe der genauen Adresse der Immobilie muss der Kaufinteressent daher ein Besichtigungsformular unterschreiben, das dem Makler eine Provision im Falle eines Immobilienkaufs zusichert.

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Die Immobilien-Suche
Die Vermarktungsbedingungen in Kroatien erschweren die Immobiliensuche im Internet, da online die nötige Transparenz der Angebote fehlt. Jedoch eignet sich eine Onlinesuche hervorragend dazu sich einen allgemeinen Überblick über das Immobilienangebot zu verschaffen, eine Auswahl an geeigneten Immobilen zusammenzustellen, Informationen zu den ausgewählten Objekten anzufordern (Expose, Grundrisse etc.) und Kontakte zu Immobilienagenturen vor Ort herzustellen. Für ein optimales Suchergebnis sollten die Details der Wunschimmobile vorab festgelegt werden u.a. der Immobilientyp (Haus, Wohnung, Villa, Steinhaus etc.), der finanzielle Rahmen sowie die wesentlichen Dinge, die einem wichtig sind wie Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Anzahl der Bäder/WC, Entfernung zum Meer, Meerblick, Pool usw. Zusammen mit dem Makler ihres Vertrauens gilt es dann die nötige Transparenz (Grundbuchdaten, Eigentumsverhältnisse etc.) bei den ausgewählten Immobilien zu schaffen und die Besichtigungstermine für diese zu vereinbaren.

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Die Besichtigung
Für den Besichtigungsaufenthalt sollte ausreichend Zeit eingeplant werden, denn erst die Besichtigung vor Ort verschafft Klarheit darüber, ob die ausgewählte Immobilie auch der Wunschimmobile entspricht.
Vor der Besichtigung muss der Kaufinteressent ein Besichtigungsformular unterschreiben, das dem Makler eine Provision im Falle eines Immobilienkaufs zusichert. Zusammen mit ihrem Makler werden sie dann die ausgewählten Objekte besichtigen.

Die Kaufentscheidung
Besteht großes Interesse an einer bestimmten Immobilie, kann ein Treffen mit dem Verkäufer arrangiert werden. Noch offene Fragen können direkt mit dem Verkäufer geklärt werden, es kann noch über den Preis der Immobilie gesprochen und eventuelle Details und Fristen können mündlich vereinbart werden.
Haben sich Käufer und Verkäufer geeinigt sind die Beantragung der OIB-Nummer und ggf. der Vorvertrag die nächsten Schritte.
Jede Person, die in Kroatien Rechtsgeschäfte mit notarieller Beurkundung abschließen will, benötigt eine Steuernummer, die sogennannte OIB-Nummer (Obsobni Identifkacijski Broj). Als Ausländer kann man entweder selbst eine neue OIB bei einem kroatischen Finanzamt beantragen oder dies durch eine beauftragte Person wie Anwalt oder Makler machen lassen. Folgende Unterlagen werden für die Beantragung benötigt:
– eine Fotokopie des Reisepasses
– Fragebogen mit Angaben zur Person

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Nebenkosten beim Immobilienkauf in Kroatien
Die Kaufnebenkosten sollten mit 11-12% des Kaufpreises kalkuliert werden. Die wesentlichen Positionen sind:

– Immobilienerwerbssteuer 4% (Kauf als Privatperson)
– Maklergebühr 3% zzgl. kroatischer MwSt. (25%)
– Anwaltskosten 1% -2% zzgl. kroatischer MwSt. (25%)
– Notarkosten und sonstige Gebühren (Dolmetscher, Grundbuch, An- und Ummeldungen, etc.)

Der Vorvertrag beim Immobilienkauf in Kroatien
Vor dem eigentlichen Hauptkaufvertrag wird in Kroatien häufig ein Vorvertrag abgeschlossen indem die mündlichen Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden. Zudem geben sich Käufer und Verkäufer hiermit eine bestimmte Zeit für die Erfüllung der gegenseitigen Verpflichtungen zu sorgen wie z.B. die Beschaffung des Kaufbetrags, die Komplettierung nötiger Papiere für einen legalen Verkauf der Immobilie etc. –>weiterlesen

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Üblich ist es mit dem Vorvertrag eine Anzahlung in Höhe von 10% bis 20% des Kaufpreises zu leisten, die mit der Unterzeichnung des Vorvertrags fällig wird.

Im Vorvertrag werden sämtliche Vertragsbedingungen festgehalten, die später auch im Hauptkaufvertrag erscheinen. Ein Vorvertrag kann in Kroatien entweder von einem lizenzierten, staatlich geprüften Immobilienmakler oder von einem Anwalt aufgesetzt werden. Der Vorvertrag sollte folgende Punkte beinhalten:
– Namen und Adressen der Vertragsparteien
– Beschreibung der Immobilie in allen relevanten Punkten
– Grundbuchauszug des Objekts
– Nachweis über die Schuldenfreiheit des Objekts
– Vereinbarter Kaufpreis
– Höhe der Anzahlung
– Notartermin zur Beglaubigung und Unterzeichnung des Hauptkaufvertrags
– Übergabezeitpunkt des Objekts (Bezahlung und Übergabe)
– Kaufnebenkosten
– Evt. Teilzahlungszeitpunkte
– Vorgehensweisen, die Anwendung finden, wenn der Kaufvertrag nicht zustande komme sollte, sei es aus Gründen der Legalität der Immobilie oder weil sich die Parteien nicht an ihre Zusagen gehalten haben; Gebräuchliche Vereinbarungen sind hier z.B.:
– Der Käufer verliert die geleistete Anzahlung, wenn er den Restbetrag nicht innerhalb der vereinbarten Frist begleicht oder vom Kauf zurücktritt
– Der Verkäufer muss die doppelte Anzahlungssumme an den Käufer bezahlen, falls er vom Verkauf zurücktritt oder die Immobilie anderweitig veräußert
Sind alle Papiere, die es für einen legalen Verkauf braucht, sowie auch die komplette Kaufsumme, vorhanden ist es auch möglich direkt den Hauptkaufvertrag abzuschließen und auf einen Vorvertrag zu verzichten.

Die Übergangsphase zwischen Vorvertrag und Hauptkaufvertrag
Die Übergangsphase zwischen Vorvertrag und Hauptkaufvertrag kann, je nachdem welchen im Vorvertrag vereinbarten Pflichten die Parteien noch nachgehen müssen, zwischen 1 und 6 Monaten dauern. In Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt arbeitet der Makler weiter an der Kaufabwicklung und bereitet alle Unterlagen für den Hauptkaufvertrag vor. Der Rechtsanwalt prüft unter juristischen Gesichtspunkten die Rechtmäßigkeit und Vollständigkeit der Papiere.

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Der Hauptkaufvertrag
Zur Unterzeichnung des Hauptkaufvertrags finden sich Käufer, Verkäufer, Makler und auf Wunsch ein Dolmetscher im Büro des Notars ein. Vor der Beglaubigung des Kaufvertrags muss der Käufer seinen Reisepass beim Notar beglaubigen lassen. Kaufverträge über Immobilien in Kroatien müssen in kroatischer Sprache abgefasst werden, auch wenn die Parteien beispielsweise aus demselben Land kommen.
Verkäufer und Käufer unterzeichnen dann in Anwesenheit des Notars, Maklers und ggf. Dolmetschers den Kaufvertrag, den der Notar beglaubigt. Der Käufer muss bei der notariellen Unterzeichnung des Kaufvertrages nicht zwingend anwesend sein. Der Verkäufer hingegen muss vor dem Notar erscheinen.
Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Hauptkaufvertrags ist auch die Begleichung des Restkaufpreises an den Verkäufer nötig. Der Transfer des Geldes sollte bei einer Bank durchgeführt werden. Sodann wird die Übergabe der Immobilien vollzogen.

Die Eintragung ins Grundbuch
Der Makler reicht den unterzeichneten Kaufvertrag und die zugehörigen Dokumente beim Gericht ein, um die Bewilligung zum Grundbucheintrag zu beantragen. Ähnlich der Auflassungsvormerkung erfolgt zunächst eine Grundbuchsperre auf den Namen des Käufers. Nach Erhalt der Bewilligung wird der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Die Immobilienerwerbssteuer wird berechnet und dem Käufer eine entsprechende Zahlungsaufforderung zugeschickt. Diese beträgt, bei Kauf als Privatperson, 4% des im Kaufvertrag festgelegten Kaufpreises bzw. von der Steuerbehörde festgelegten Wertes der Immobilie z.B. bei Verdacht auf eine Unterverbriefung.

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An- und Ummeldungen nach dem Kauf
Nun sollte mit den nötigen An- und Ummeldungen begonnen werden. Dies können u.a. sein die Anmeldung bei der Kommune, die Ummeldung von Strom, Wasser, Müllabfuhr und Telefon, der Abschluss einer Immobilienversicherungen (Gebäude- und Hausratversicherung), die Auswahl einer Hausverwaltung etc.

FAQ, Infos & Tips

Hier finden Sie unsere Antworten auf häufig gestellte Fragen plus viele weitere Infos und Tips zum jeweiligen Thema. Wenn Sie Fragen haben, die hier nicht beantwortet werden oder zusätzliche Ratschläge benötigen, kontaktieren Sie uns bitte.

Können Personen, die nicht kroatische Staatsbürger sind, Immobilien in Kroatien kaufen?

Seit 02.02.2009 sind für die Bürger und Firmen (nur GmbH) aus den Mitgliedstaaten der EU die besonderen Bedingungen abgeschafft und damit den kroatischen Bürgern gleichgestellt worden. Ausländer, die nicht Staatsangehörige eines EU-Mitgliedstaates sind, brauchen für den Kauf von Immobilien in Kroatien die Zustimmung des Justizministeriums. Diese Zustimmung bekommen auch nur die Bürger der Länder mit denen Kroatien den Vertrag auf Gegenseitigkeit abgeschlossen hat.

Wie kann ich Immobilien finden die meinen Kriterien entsprechen?

Sie können uns mit der Suche nach Ihrer Wunschimmobilie beauftagen indem Sie uns Ihre Kriterien z.B. über unser Anfrageformular oder telefonisch mitteilen. Dieser Service ist für Sie selbstverständlich kostenlos.
Falls Sie im Internet eine Immobilie entdeckt haben, die Ihnen gefällt, können wir diese auch gerne für Sie ausfindig machen und mit dem Verkäufer Kontakt aufnehmen.

Was genau ist das Full-Service-Angebot der Domino Real Estate d.o.o.?

Wir möchten Ihnen eine Full-Service-Betreuung bieten von ganz von Anfang an bis hin zu den Erledigungen nach dem Immobilienerwerb. Sind sind zu keinem Zeitpunkt Ihres Weges zur eigenen Immobilie in Kroatien auf sich alleine gestellt, denn wir stehen Ihnen jederzeit mit Rat und Tat zur Seite.
Hier sehen Sie eine kleine Auswahl unserer Serviceleistungen:
– Suche nach der Wunschimmobilie gemäß Ihren Kriterien (z.B. Wohnfläche, Ort, Entfernung zum Meer, Meerblick, Baustil, Pool, Anzahl der Zimmer etc.)
– Ermittlung des Immobilien-Marktwerts
– Vertragserstellung
– Hilfestellung bei Bankangelegenheiten (Kontoeröffnung, Darlehen etc.)
– Begleitung bei Notar-Angelegenheiten
– Beantragung der OIB-Nummer
– Einreichung der Unterlagen beim Grundbuch- und Katasteramt zur Durchführung der Eintragung der Eigentumsrechte
– Schlüsselübergabe für die bezugsfertige Immobilie
– Unterstützung bei rechtlichen Angelegenheiten
– und vieles mehr
Kontaktieren Sie uns gerne jederzeit!

Haben Sie auch Mitarbeiter die deutsch sprechen?

Ja, wir sind wohl die einzige Immobilien-Agentur auf der Insel Krk mit einem komplett deutschsprachigen Ansprechpartner, der auch einzig und allein für die Betreuung unserer deutschsprachigen Kunden zuständig ist. Sie können unser Kontaktformular ausfüllen und absenden, dann werden Sie, je nach Wunsch, zurückgerufen oder wir werden uns per Email bei Ihnen melden. Oder rufen Sie uns einfach an unter der deutschen Telefonnummer 0173-581 55 50.

Wer bzw. Was bestimmt den Wert der Immobilie?

Der Marktwert einer Immobilie wird durch verschiedene Faktoren (z.B. Lage, Meerblick, Baujahr, Standort, Ausstattung etc.) bestimmt. Prinzipiell gilt: Je höher die Nachfrage, desto höher der Preis.
Den Kaufpreis einer Immobilie bestimmt hingegen der Verkäufer.
Der Marktwert und der Kaufpreis stimmen jedoch nicht immer überein.

Wer kann Immobilien in Kroatien verkaufen?

Alle Personen, die ihren Besitz durch Eintragung in das Grundbuch oder eine andere Rechtsordnung nachweisen können. Das Recht eine Immobilien zu verkaufen hat jede Person, die eine Immobilie rechtlich besitzt, unabhängig von der Staatsbürgerschaft.

Warum ist es empfehlenswert eine Immobilie nur über ein lizenziertes Maklerbüro zu kaufen?

Jeder hat Zugriff auf das öffentliche Register in dem die lizenzierten Immobilienbüros eingetragen sind. Somit können Sie auch selbst überprüfen, ob Ihre ausgewählte Immobilienagentur alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt, denn jede Agentur muss im Verzeichnis der Agenten-Immobilienvermittlungen in der kroatischen Wirtschaftskammer aufgelistet sein.
Nicht lizenzierten Immobilienbüros fehlt meist die nötige Ausbildung für diesen verantwortungsvollen Job.
Natürlich sind wir, die Domino Real Estate d.o.o., eine lizenzierte Immobilienagentur eingetragen im Verzeichnis der kroatischen Wirtschaftskammer und erfüllen die Bedingungen für die Abwicklung der Vermittlung im Immobilienverkehr in der Republik Kroatien.

Was ist ein Besichtigungsformular und wann wird es ausgefüllt?

Vor der Besichtigung einer oder mehrerer Immobilien füllen wir zusammen mit dem Kaufinteressenten ein Besichtigungsformular aus. In das Formular werden alle Immobilien eingetragen, die mit uns besichtigt werden.
Das Besichtigungsformular ist üblich in Kroatien, da Immobilien meist von mehreren Maklerbüros angeboten werden. Das Maklerbüro möchte sich damit absichern, dass die besichtigte Immobilie später nicht über ein anderes Maklerbüro gekauft wird.

Wird ein Rechtsanwalt beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie benötigt?

Für den Abschluss eines Immobilien-Kaufvertrags sowie das Verfahren der Registrierung des Eigentums wird nicht zwingend ein Anwalt benötigt.
Im Prinzip ist es sogar möglich den Kaufvertrag selbst zu verfassen, sowie auch die Eintragung der Eigentumsrechte an relevanten Institutionen selbst zu beantragen.
Wir jedoch arbeiten nur mit anwaltlich geprüften Verträgen.
Für individuelle Vertragsentwürfe und -anpassungen berechnen sich die Anwaltskosten durch gesetzlich vorgegebene Tarife.

Was ist ein Vorvertrag und warum wird dieser häufig abgeschlossen?

Mit einem Vorvertrag über den Kauf einer Immobilie übernehmen die Vertragsparteien die Verpflichtung innerhalb einer bestimmten Frist den Hauptkaufvertrag abzuschließen. Der Vorvertrag setzt den Kaufpreis fest und hält diverse weitere wichtige Vereinbarungen schriftlich fest.

Ist eine Anzahlung zu leisten und wie hoch ist diese?

In der Regel liegt die Höhe der Anzahlung bei ca. 10 % des Kaufpreises. Sie wird zeitgleich mit dem Abschluss des Vorvertrags geleistet und dort als Vertragsbestandteil festgehalten. Die Anzahlung wird üblicherweise bei der Zahlung Kaufpreises bei Abschluss des Hauptkaufvertrags verrechnet. In den seltensten Fällen wird sie zurückgegeben und der Kaufpreis in voller Höhe bezahlt.

Wie und wo wird der Kaufvertrag abgeschlossen und beglaubigt??

Käufer und Verkäufer treffen sich zum Abschluss des Hauptkaufvertrags im Büro des Notars. In Anwesenheit des Notars wird der Kaufvertrag von Käufer und Verkäufer unterschrieben. Der Notar beglaubigt diesen und somit hat der Kaufvertrag seine Gültigkeit.

Wie lange dauert die Eintragung in das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register in welchem die Grundstücke, grundstücksbelastende Rechte, die bestehenden Eigentumsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen eingetragen sind.
Nachdem der Hauptkaufvertrag abgeschlossen und der Kaufpreis vollständig bezahlt worden ist werden die Unterlagen beim Grundbuchamt eingereicht. Die Bearbeitungszeiten können von Region zu Region sehr unterschiedlich sein. Für die Gemeinde Krk liegt die Bearbeitungszeit erfahrungsgemäß momentan bei ca. 2-4 Wochen.

Wie hoch ist die Provision, die beim Erwerb einer Immobilie über eine Agentur an diese zu bezahlen ist?

Beide Vertragsparteien, d.h. der Käufer und der Verkäufer, zahlen die gleiche Vermittlungsprovision in Höhe von 3% + MwSt. des vertraglich vereinbarten Kaufpreises an die Immobilienagentur.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist vom Käufer zu bezahlen und beträgt 4% des Kaufpreises.
Mit Abschluss des Kaufvertrags ist der Käufer verpflichtet den Kauf dem zugehörigen Finanzamt zu melden.